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马来西亚市场成内地房企下一座金矿万芳

发布时间:2020-02-14 11:59:07 阅读: 来源:展示架厂家

马来西亚市场成内地房企下一座金矿?,

最近,马来西亚成为了内地房企圈中的热议词。

12月2日,富力地产(02777.HK)砸下85亿元,在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块,用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月,碧桂园(02007.HK)在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月,就实现了近100亿元的销售额,成为新山市最大的地产商。

这不禁让人浮想联翩。当碧桂园在马来西亚大获成功之时,富力地产能否再创佳绩?在当前国内市场趋于饱和、房企大举进军海外市场之时,马来西亚会成为内地房企的下一座金矿吗?

风险考验

以约合85亿元的代价,收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地,这对长期探索境外投资路径的富力地产而言,无疑是一个意义重大的决定。然而,富力地产将马来西亚作为海外投资首站的抉择,却被认为颇具风险。

穆迪的一份研究报告指出,富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。

因为会提高该集团的财务及执行风险。 穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称,马来西亚对于富力地产而言是新市场,富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录,新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。

此外,穆迪报告指出,这次收购的总土地价格庞大,占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。在上述项目可在2014年底进行预售之前,将需要庞大的前期投资,包括建设成本等。在此等资金需要下,富力地产在未来一两年的调整后,债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。

同时,曾启贤也提到,富力地产拥有充裕的资金,包括其持有的现金和运营现金流,可支持其土地收购,此外,上述土地成本可在3年内分4期支付,这种安排也可缓解其短期内的资金压力,这些被视为可缓解部分忧虑的因素。

除了财务风险,经济周期、汇率及当地住房需求等因素,也被分析人士视为富力地产 初下南洋 时需要面对的问题。

盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《第一财经日报》分析,马来西亚人口不多,物产丰富,当地人生活较为安逸,住房需求远不像国内旺盛,富力地产将来的项目若靠当地人的需求支撑,应该会有难度。与此同时,碧桂园马来西亚项目的第一批中国业主,是否能够获得预期的收益,目前还有待考证,富力地产接下来如何发展国人去马来西亚购房,营销难度不小。

内地房企新金矿?

不过,富力地产试图在其公告中说服投资者,这次的收购将增强其收益和盈利能力,因为 马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策 。但实际情况或许并没有这么简单。

根据马来西亚统计局2010年的数据,马来西亚人口数量为2833余万,其中马来人占67.4%,华人占24.6%。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣曾对记者表示,马来西亚的华人对中国开发商的需求是比较旺盛的。碧桂园在马来西亚的金海湾项目就是一个有力的佐证,这个项目的业主中,40%是本地客户,其中有95%是华人。

不仅如此,越来越多的中国居民也开始加入到马来西亚的购房团中。碧桂园金海湾[最新消息价格户型点评]项目25%的客户就来自中国,且大多数是碧桂园的老业主。

在政策方面,马来西亚也确实有很多吸引外国投资者的鼓励措施。

2004年,马来西亚政府推出了 马来西亚-我的第二家园计划 (下称 第二家园计划 ),鼓励外国移民在马来西亚居住投资。这项计划对外籍人员无年龄限制、无英语要求、无需资产来源证明,外籍人士只需在马来西亚银行存入约合人民币60万元的马币,即可在保留原国籍的基础上让全家取得马来西亚身份。参与者可享受免签待遇,长期居住,购买永久地契的房屋,享受当地的教育、医疗等公共资源,这极大地吸引了外国的投资者。

截至去年8月,该项计划共吸引了120个国家的1.9万人到马来西亚定居,其中中国参与者居首。

参与第二家园计划的人还可以享受超低利率的按揭贷款。以碧桂园的金海湾项目为例,其90%的客户都使用了按揭,利息成本仅为4%左右,本地客户的首付最低只有10%。

不过,马来西亚出于对本族的保护,也设置了一些门槛或条件,这给进入当地的外国开发商带来一定的麻烦和风险。比如,华资公司必须将30%的股权分给马来西亚本族的企业,即便是由具有政府背景的企业供应土地,也必须通过买卖双方结成合资公司的形式。所有开发商的商品房必须有三分之一的房源售给当地马来人。

碧桂园在金海湾项目大获成功前,就曾交过一大笔 学费 。早在去年年初,碧桂园就与马来西亚地产商Mayland(大马置地)组成合营公司,合作开发马来西亚加影和万挠两幅土地,碧桂园占合营公司55%的股权,但项目至今还未开盘,开发速度远低于碧桂园持有100%股权的金海湾。

中国未来的房地产市场趋于饱和,马来西亚是一个机会。但长远来看,马来西亚并不是最好的选择。 中原地产项目部总经理黄韬对记者表示,首先,马来西亚在过去十多年的房地产市场发展并不理想,房价涨幅很小,净增值涨幅不大;第二,碧桂园金海湾项目虽然大获成功,但这并不意味着接下来的内地房企也能获得相同的成功, 就像比特币,开矿到一定程度,成本也会相应增加。

黄立冲认为,相对而言,在美国、欧洲、澳大利亚等地投资开发项目的回报与国内差不多,但风险较低,因为那些地方的市场处于相对低位,在复苏状态,价格向上的趋势明确,移民因素也不同程度地吸引着国内投资者。但马来西亚似乎不具备这些优势, 整个东南亚市场受全球经济周期影响较大,市场波动及汇率变化,对中国开发商的抗风险能力提出了更高要求。 黄立冲表示。

克而瑞研究中心的分析师杨晶晶表示,长期来看,房企的海外市场最终还是会瞄向经济较为发达的国家。一个很典型的例子是,国内房企龙头万科一开始就选择了美国。今年2月,万科宣布与美国铁狮门房地产公司成立合资公司,合作开发旧金山富升街201地块。此后不久,万科又先后落子新加坡、中国香港特区。绿地、万达、SOHO中国也瞄准了美国、英国、韩国等国家。

(编辑:陆浩)

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